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未来度假酒店的发展趋势一类是大城市周边的度假酒店特别是南方地区,另一类就是大量出现的高端民宿以及精品酒店。由于高企的地价和昂贵的资金成本,中国的酒店和国外的酒店运营是两个不同的维度。在建筑设计市场日益萎缩的当下,有才华的设计师完全可以通过设计创造自己的生活。

笔者近些年经常被问到:你最近在做些啥酒店啊?其实这些年很惭愧,在光谷希尔顿和江阴嘉荷之后鲜有酒店建成,最接近建成的是建设中的成都协信中心希尔顿和重庆康德温德姆至尊豪廷酒店,但离开业似乎还有很长时间。

要么大要么小要么倒——度假酒店的未来第1张图片

成都协信希尔顿


这几年做的好多酒店的设计都半途而废。整体的过剩导致了房价的下滑,而几项规定基本灭掉了政务会议的需求,让传统的五星级度假酒店度日如年。一方面是各项数据显示中国的五星级酒店营收水平直线下降,大量项目下马,另一方面两类酒店的业绩却是突飞猛进:一类是大城市周边的度假酒店特别是南方地区,另一类就是大量出现的高端民宿以及精品酒店。

这几年几大都市出现了一个家庭出游的小高潮,不同于原来三亚那种情侣度假的那种散客,这样的消费者往往是一次预定几天几个房间同时愿意在酒店进行消费。这钟消费主力对酒店的需求就不再是住和游泳那么单纯,他需要满足从老到小的一家人的需求,澳门的几个综合型酒店如新壕天地等都是以超大体量满足这类家庭游的需求。这类需求在这几年以及未来将是几何级的爆发性增长。

中国的整体地理环境导致了只有南方地区才可能有全年的户外活动可能,所以在绝大多数地区如果没有温泉,度假酒店都会有小半年的淡季。一到节假日价格高企一房难求但是一过了这些天房价就断崖式下跌,这几乎成了中国特色。国外很多度假地没有特别的淡季和旺季是因为国际化的度假人群以及综合性的开发,几年前我写过一篇文章专门谈到了三亚沿海边开发和巴厘岛中心开花的区别:线状开发会导致离机场越远房价越低同时不利于商业配套的聚集,点状开发可以互补而且有利于商业配套与酒店的互动。

我们可以看到的是作为中国度假首选的三亚,酒店业几乎可以用哀嚎来形容,除了早期亚龙湾的酒店还可以靠着地价便宜有钱赚之外,海棠湾、清水湾的顶级酒店标房年均价没有超过800的,入住率没有超过60%的,再加上配套的宴会厅、餐厅时常门可罗雀,投资回报可想而知。然而在不远的珠海和广州,一个叫做“长隆”的酒店群却人满为患。笔者在08年就提出未来度假酒店的发展方向一定是酒店集群:可以共享配套、可以实现梯级人群的全覆盖、可以满足一站式度假的需求、吸引家庭度假这个主要消费力人群……长隆以马戏和动物主题吸引了珠三角的家庭度假客户,这个迪士尼酒店的中国版确实走出了一条都市圈度假酒店的新路,它的特点就是从四星到五星的全覆盖,单个客房投资不高仅仅是准四星准五星的标准,但是配套丰富,有玩、有看、有逛并且辅以新奇特的表演,每个长隆酒店群配置一个会议中心,相比较一个三百客房的度假酒店就配一个会议中心的传统度假酒店,长隆的效率明显高很多。酒店集群的后勤合并以及配套合并让其平均客房投资只有传统酒店的80%不到,所以可以建设大量的娱乐配套,两者相辅相成。同时它的餐厅早餐时是酒店使用,11点以后对社会开放,价格并不贵,酒店客人基本不会出去用餐。公共配套的使用效率是长隆给我们的最大的启示,尽管他的管理和档次并不能合符同等级酒店的要求还有进步的空间,但是可以说这是未来中国都市圈度假酒店的方向。前面提到的三亚海棠湾我是比较看好亚特兰蒂斯酒店的,庞大的水世界相当于长隆的马戏和水族馆将家庭度假和情侣度假一网打尽,足够大体量的酒店可以通过门票优惠将客人留住。所以我的第一个观点就是——大,足够的齐全、足够的效率、摊薄的投资。2016年的上海迪士尼会引爆上海的度假酒店,笔者在旁边正在设计的绿地三甲港酒店群总建筑面积达到了23万平米,从准四星到准五星到五星的全覆盖,采用自有品牌管理公司,有温泉、水世界、商场、会议、演艺等一系列配套。面向的人群既有迪士尼的团队客人,也有浦东机场的过夜客流,更包含了上海的家庭游,考虑到迪士尼和交通便捷的因素,这个酒店群的建成将会使上海的家庭度假游由佘山转移到浦东。因为各种配套的共享,而它平均到每个房间的投资只有传统同等级酒店的一半多一点。

要么大要么小要么倒——度假酒店的未来第2张图片

要么大要么小要么倒——度假酒店的未来第3张图片

绿地三甲港酒店群

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绿地三甲港酒店群演艺中心

澳门的威尼斯人酒店在澳门第一次走出了不仅仅靠赌场带动的新模式,现在的威尼斯人酒店已经主要是以威尼斯水城主题的步行街作为主要吸引点。万达的旅游城基本上是沿用了这个模式,笔者对目前开业的长白山度假区并不看好因为基本上还是海棠湾酒店的模式只是归于一家公司开发,并且远离都市圈,气候导致了淡旺季明显。但是万达在西双版纳的项目没有气候导致的淡旺季又处于国家级旅游目的地,所以前景是足够好的。就度假酒店的模式探索来说万达还是走在了所有开发商的前面。以上这些酒店都是酒店群的概念,“大而全”是其共同特征,一个传统的五万方的度假酒店和这些竞争除非有特别的资源否则没有任何胜算。在过去的一年最常看到的和听到的就是“莫干山”、“大理”、“阳朔”、“厦门”、“民宿”……这些关键词的背后是只有几个最多几十个客房的精品酒店成为了资本和情怀追逐的目标。“裸心谷”的成功和大理民宿的高回报让精品酒店成为宠儿:不低于五星级酒店的房价、几乎没有配套、投资小工期短、没有酒店管理公司的扒皮。从最开始的“洋家乐”到现在越来越根植于当地文化并极富创意,一些酒店已经有了“安缦”早期的影子,笔者最近看到两个酒店是非常震撼的,一个是刘宇扬设计的村落改造的广西兴坪云庐酒店,另一个是厦门那厢,它们有五星级酒店的舒适度,同时有不丹安缦的那种质朴与文化。

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要么大要么小要么倒——度假酒店的未来第6张图片

云庐“小”是这些酒店的共同特点,其实在欧美特别是日本,这样的只有几个房间的好酒店房价都极其受欢迎,因为它们各具特点,未来为个性进行消费是除了家庭游之外的另一个主要度假消费行为。在这个领域旧建筑改造是其中一个很大的类别,水舍和大公馆是上海两个不同风格的旧改酒店的典范,分别体现了旧工业时代的码头文化以及传统上海十里洋场的法租界情调。个性是小型酒店的灵魂,如何塑造那种吸引人的“噱头”是设计师最需要关注的。笔者在上海枫泾古镇正在设计的一个酒店是由粮库改造而来,两个粮仓改为了婚礼教堂,两个仓库改成了多功能厅与教堂一起成为结婚庆典的圣地。

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枫泾壹号酒店

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枫泾壹号酒店谷仓教堂现在越来越多的个人投资者进入这个领域,一些建筑师也把私宅改造成为富有魅力的客房加入AIRBNB,我们每天都会发现一些很有格调的酒店或者民宿,也许这也弥补了中国土地性质带来的私宅这个重要的创作领域缺失的遗憾。一位我的前同事在上海市中心租下一层老建筑,把它改成了只有两个客房的民宿——Ukey House,自己投资和经营,即发挥了自己的才华也取得不错的经济回报。越来越多的建筑师开始在莫干山、在大理在厦门投资和设计民宿,各有各的特点,在建筑设计市场日益萎缩的当下,有才华的设计师完全可以通过设计创造自己的生活。

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要么大要么小要么倒——度假酒店的未来第11张图片

ukey-house

由于高企的地价和昂贵的资金成本,中国的酒店和国外的酒店运营是两个不同的维度。随着房地产销售红利的消失,酒店要靠自身实现财务平衡就变得非常困难。中国的度假需求每年以10%的速度在增长,但是这种需求要支持现有的传统酒店模式依然很困难,所以要么大,摊平单方成本,走高效率的道路;要么小,精品化,提高单方的收益。相信未来几年在大和小发展的同时,一大批由于房产开发而建的酒店将陷入困境。


要么大要么小要么倒——度假酒店的未来第12张图片



                    
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