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目前地产设计市场上,在甲方从事设计相关工作的主要有研发设计管理、方案设计管理、施工图设计管理、甲方设计院四大职能板块。

不同的甲方,职能一样,可能部门名称不一样,部门名称不一样,职能有可能一样。常见的名称有设计管理部,设计管理中心,创新设计部,创新研发中心,研发设计中心,研发中心,产品研发部等等。

万变不离其中,不管名字叫什么,职能是不会多不会少也不会变的。

乙方的设计师在日常工作中应该首先搞清楚甲方设计口的架构及其职责,自己对接的甲方设计师处于什么位置,在公司具备多大的话语权,能做多大的决策等等,都是需要了解的。

并不是所有的甲方都具有上述四大设计职能,比如,只有少部分大型甲方才拥有自己的设计院,有些甲方方案设计管理和施工图设计管理是合并的,有些甲方并没有研发设计等等。

这跟甲方的体量大小、项目多少以及架构设置等都非常相关。

虽然都是供职于甲方的设计,但四大职能的分工和工作内容却大相径庭,完全不一样。

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一、研发中心职能

研发中心的职能简单点说就是标准的制定。在“高周转”的要求下,甲方各个专业口的工作都被模式化和标准化,设计也不例外。

首先是针对不同用户客群、项目定位制定不同的产品系列,刚需、改善、品质、高端、豪宅等等层次。

在不同的产品系下进一步细分,户型标准化、立面标准化,构造做法标准化、详图大样标准化、材料部品标准化等等。

标准化的好处显而易见,出图快,图纸质量容易管控,也便于集中采购,缩短采购周期,相同的材料,做法,成本也便于控制。

标准化程度越高,开发周期越短,资金回笼越快,资金利用率越高,则利润越高。这也高周转房企的核心开发逻辑。

当然标准化的坏处也是广遭诟病,带来的直接后果就是我们的城市变得千变一律,我们的建筑变得毫无个性。

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二、方案设计管理职能

尽管各家房企都在做标准化和高周转,但具体到单个项目,每个项目的情况都不一样。城市、区位、交通、人口、经济、用地形状、大小、总图、日照、地下室、地方规范等都不一致,无法复制。所以针对单个的项目,依然需要设计师来做方案设计管理。

大型的房企设计口的架构一般为三级管控,集团总部—区域—城市公司,或者为两级管控,集团总部—城市公司。

而方案设计管理一般都由集团总部或者区域负责,城市公司进行配合。

因为方案设计直接决定了项目最终的呈现效果。对于城市公司来说,可能就只有三五个项目,而对于集团来说,可能就有几十上百个项目。

从管理角度来说,集团控制方案,有利于公司整体打造产品的市场形象,控制住方案就能控制住效果。从经验层面来说,集团显然更具备丰富的方案设计经验,可避免很多潜在的方案问题。

方案设计管理介入项目的深度一般至规划方案报批或报建通过,然后移交至城市公司进行施工图设计和现场施工管控。当然,后期的材料选择,样板确认一般也是在方案设计管理的职能范围内的。

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三、施工图设计管理职能


一般施工图设计管理由城市公司自行负责,原因在于施工图设计属于落地执行阶段,且涉及到报建取证和后期施工配合。由城市公司负责施工图设计,更能利用项目所在当地的政府资源和施工图设计资源。

当然,在方案设计阶段,城市公司的施工图设计管理也会提早介入配合集团设计,将潜在的报建施工等问题及时提出,与集团设计一同把问题消灭在前期方案设计中。否则,后期就会产生较大的方案调整的风险。

除了施工图设计管理,城市公司的设计管理,还有两大任务就是配合报建同事取证和配合现场施工以及设计变更管理。

方案和施工图本身是否满足规范要求,与政府关系的好坏,直接决定了方案及施工图能否报建通过。

现场施工管控是否得力,直接影响项目的方案效果的最终呈现度。

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四、甲方设计院

甲方设计院虽然隶属于甲方,但其实从事的是乙方设计的工作,而非甲方设计管理的工作。跟一般设计院的区别在于,甲方设计院更多的承接自身开发项目的设计任务,并不会到设计市场上获取项目。比如碧桂园的博意设计院,恒大的恒大设计院是由收购荆州市晴川建筑设计院后更名而来。

甲方设计院是一个在高周转要求下的奇葩存在,以后帮主可单独成文聊一聊甲方设计院。

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五、其他

实际上设计职能可进一步细分,包括总工室、设计巡检巡查等等。总工室的职能主要为审图、标准化在图纸中的落实情况等等。设计巡检巡查的职能主要为针对项目现场的检查,是否按图施工,是否未达设计标准,是否存在设计缺陷等等。

通过审图,将后期可能发生的潜在问题,提前消灭在图纸阶段。通过现场检查,发现问题,积累经验,沉淀技术,为后期的项目提供前车之鉴。

除了个别的甲方会针对这两个职能设置独立的部门,一般情况下由集团研发中心或者方案设计管理部门兼任。

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六、结语

对于地产新人,或者想进入地产甲方的设计师们来说,一定要提前了解甲方设计的职能分工,结合自己的兴趣,特长和意愿进行有针对性的选择。

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